高級物件否定派じゃありません！！！
こんにちは！！！
投資家あおやまです。
先日聞かれたのですが、あおやまさんは、プノンペンの高級物件は否定派なんですか？と聞かれました。
いつも安い物件ばかり紹介するので、そう聞かれたのだと思いますが、私は高級物件否定派じゃありません。
私は利回り計算をしておすすめするかどうかを決めています。
物件は、基本的に立地と広さと設備で家賃が決まります。
基本的にと言うのは、それ以外の付加価値をつけてさらに価値を高めている高級物件がプノンペンには多数存在します。
入居者向けのサービスが良かったり、管理の質が高かったりと色々な特典があります。
ホテル運営と併用して、受付では、英語、中国語、日本語対応などの素敵なところもあります。
もちろん高級物件だけに管理費も高くなりますが、その分家賃も高く取れますのでオーナーさまの収益は上がります。
家賃が高く取れれば利回りも上がるし、オーナーに取っては良いことずくめです。
その通りに必ず行くなら当然オススメしています。
じゃあそこで気になるのは、高級物件では、実際に稼働率も高くて、さらに高い賃料を取れているのか？
そこが問題です。
先に回答を言ってしまうと、高い賃料を取れているところもあれば取れていないところもあります。値段が高すぎれば稼働率が落ちますし、その見極めが難しい。特に過去の実績があるなどじゃないと事前に把握するのはほぼ不可能です。
先日、とある物件の客付けをしたのですが、販売当初1500ドル程度で貸せると販売仲介会社が豪語していたワンルーム55平米の物件が、キャンペーン価格で900ドルになってました。
https://angkor-home.com/rentals/6174
安いので客付けはしやすいし、サービスは良いので借りる側としては非常に良い物件です。
ちなみにキャンペーン期間じゃない通常価格は1050ドルです。
この通常価格だけでも販売当初の想定の1500ドルからは3分の2程度になってしまいます。
オーナー側としては、高級物件は管理費も高いですから、当初想定していた利回りは当然望めません。
こちらも同じような高級物件で、現在の価格はキャンペーン価格ですが、55平米のワンルーム高級物件が500ドルで賃貸に出されています。
画像を見て頂けるとわかるかと思いますが、物件としては申し分ないくらいの立派なジムとプールがついています。
https://angkor-home.com/rentals/6407
完成当初は当然空室ばかりなので、最初の客付けにキャンペーン価格である程度埋める。
ある程度、埋まってから通常価格に戻して、客付けしていく戦略だと推測します。
空室のまま放置しておくよりは、埋めたほうが良いと個人的には思うので、戦略としてはありだと思うが、こうコンドミニアムやサービスアパートメントの完成が続くと、キャンペーン価格が通常価格になってしまうのではないかと心配になります。
どちらの物件も管理はしっかりしていますし、物件自体は素晴らしい。
私がオススメしているしょぼい物件と比べると、、、、。まあやめておきます(笑)
あと補足すると、設備以外の付加価値のほとんどは、人が行っています。
ということは、今後人件費の上昇が続くと付加価値サービス(部屋の清掃や衣類のクリーニングなどなど)の維持が難しくなっていくと推測しています。
そうなると差がほとんどなくなってしまいます。
そこも心配です。
その点、私がおすすめしているのは、よくある高級物件の半額程度か、半額以下のもあります。
ただ、設備はそれなり、管理は現状あまり良くなかったりします。これは高級物件でもありますが、管理するメインの人が引き継ぎもなく辞めたりと問題がありすぎです。それもカンボジア全体の今後の成長に期待したいところではありますが、、、。
共用の設備は交換できないとしても、室内は後で水回りの配置以外はお金かければいくらでも変えられますし、賃料を安く設定できれば、稼働率もあがります。
私がオススメする時のポイントは一つ、稼働率と利益率のバランスで想定の利回りが取れるのか？
それだけです。
街は広がっていますし、かつてのコンパクトなプノンペンではありません。
5年前はともかく、今のプノンペンは、スーパーもコンビニも増えましたし、Grabタクシーアプリで低価格で直ぐに呼び出せるし、どこでも市内であれば外国人は住めると思います。
そうなった時に、家賃の安いエリアに人が流れていく事も十分考えられます。
車でわずか5分－10分くらいの距離で家賃が3分の2以下になりますしね。
今後、高級物件エリアと呼ばれる地域の賃料がさらに上がるのか、下がるのか？
それとも、今安いエリアが高級物件エリアに引き上げられるか、それともさらに下がるのか？
どちらでしょうかね？
こればっかりは予想は難しいですが、安いエリアは現地のカンボジア人が買っていきますので、どちらの方がリスクが高いか？
これは分かりますよね？
そして家賃が安いエリアが高級物件エリアに引き上げられた時に、そのエリアを買っていたら最高ですよね？
ちなみに私が買った物件は3年前の鎮魂祭を行った頃のプレビルド価格での平米単価はNETで900ドル以下で今年の末ごろ完成予定です。
本当に建つかどうかは別として徒歩7分くらい(Googleマップ調べ)の近所に大型ショッピングモールが建設中です。一応ショッピングモールの工事は進んでいるが、建たなくても元の価格が安いので何とかなると予想する。
ちなみに私が購入したのと同じ物件の9階Gタイプが転売で売りにでています。
価格はNETで38平米 42000ドル。 平米単価で計算すると1,105.26ドルになります。
転売ですので当初の価格と比べるとちょっと高くはなりますが、今年の末完成予定で順調に進んでいるので未完成リスクは少ないので良いと思います。(近日中に写真撮ってきます)
開発会社からの直接販売もまだありますが、16階から上のみで価格は53154ドルからになります。それと比べると9階で、42000ドルは安いとなりますね。
興味がある方がいればご連絡下さい。
金持ち父さん、貧乏父さんの著者、ロバートキヨサキ氏も言っていますが、キャピタルゲインはおまけ、インカムゲインがメインです。でもこれなら数年間は家賃収入という名のインカムをゲットして、損切しなくても、普通に購入価格で転売しても売れるし損をする可能性は低いと予想しています。
高く売れたらキャピタルゲインゲットですね。
ということでなぜ私がおすすめするのか、なぜしないのかの理由が分かるかと思います。
以上参考になれば幸いです。
投資家あおやま
投資家あおやまです。
先日聞かれたのですが、あおやまさんは、プノンペンの高級物件は否定派なんですか？と聞かれました。
いつも安い物件ばかり紹介するので、そう聞かれたのだと思いますが、私は高級物件否定派じゃありません。
私は利回り計算をしておすすめするかどうかを決めています。
物件は、基本的に立地と広さと設備で家賃が決まります。
基本的にと言うのは、それ以外の付加価値をつけてさらに価値を高めている高級物件がプノンペンには多数存在します。
入居者向けのサービスが良かったり、管理の質が高かったりと色々な特典があります。
ホテル運営と併用して、受付では、英語、中国語、日本語対応などの素敵なところもあります。
もちろん高級物件だけに管理費も高くなりますが、その分家賃も高く取れますのでオーナーさまの収益は上がります。
家賃が高く取れれば利回りも上がるし、オーナーに取っては良いことずくめです。
その通りに必ず行くなら当然オススメしています。
じゃあそこで気になるのは、高級物件では、実際に稼働率も高くて、さらに高い賃料を取れているのか？
そこが問題です。
先に回答を言ってしまうと、高い賃料を取れているところもあれば取れていないところもあります。値段が高すぎれば稼働率が落ちますし、その見極めが難しい。特に過去の実績があるなどじゃないと事前に把握するのはほぼ不可能です。
先日、とある物件の客付けをしたのですが、販売当初1500ドル程度で貸せると販売仲介会社が豪語していたワンルーム55平米の物件が、キャンペーン価格で900ドルになってました。
https://angkor-home.com/rentals/6174
安いので客付けはしやすいし、サービスは良いので借りる側としては非常に良い物件です。
ちなみにキャンペーン期間じゃない通常価格は1050ドルです。
この通常価格だけでも販売当初の想定の1500ドルからは3分の2程度になってしまいます。
オーナー側としては、高級物件は管理費も高いですから、当初想定していた利回りは当然望めません。
こちらも同じような高級物件で、現在の価格はキャンペーン価格ですが、55平米のワンルーム高級物件が500ドルで賃貸に出されています。
画像を見て頂けるとわかるかと思いますが、物件としては申し分ないくらいの立派なジムとプールがついています。
https://angkor-home.com/rentals/6407
完成当初は当然空室ばかりなので、最初の客付けにキャンペーン価格である程度埋める。
ある程度、埋まってから通常価格に戻して、客付けしていく戦略だと推測します。
空室のまま放置しておくよりは、埋めたほうが良いと個人的には思うので、戦略としてはありだと思うが、こうコンドミニアムやサービスアパートメントの完成が続くと、キャンペーン価格が通常価格になってしまうのではないかと心配になります。
どちらの物件も管理はしっかりしていますし、物件自体は素晴らしい。
私がオススメしているしょぼい物件と比べると、、、、。まあやめておきます(笑)
あと補足すると、設備以外の付加価値のほとんどは、人が行っています。
ということは、今後人件費の上昇が続くと付加価値サービス(部屋の清掃や衣類のクリーニングなどなど)の維持が難しくなっていくと推測しています。
そうなると差がほとんどなくなってしまいます。
そこも心配です。
その点、私がおすすめしているのは、よくある高級物件の半額程度か、半額以下のもあります。
ただ、設備はそれなり、管理は現状あまり良くなかったりします。これは高級物件でもありますが、管理するメインの人が引き継ぎもなく辞めたりと問題がありすぎです。それもカンボジア全体の今後の成長に期待したいところではありますが、、、。
共用の設備は交換できないとしても、室内は後で水回りの配置以外はお金かければいくらでも変えられますし、賃料を安く設定できれば、稼働率もあがります。
私がオススメする時のポイントは一つ、稼働率と利益率のバランスで想定の利回りが取れるのか？
それだけです。
街は広がっていますし、かつてのコンパクトなプノンペンではありません。
5年前はともかく、今のプノンペンは、スーパーもコンビニも増えましたし、Grabタクシーアプリで低価格で直ぐに呼び出せるし、どこでも市内であれば外国人は住めると思います。
そうなった時に、家賃の安いエリアに人が流れていく事も十分考えられます。
車でわずか5分－10分くらいの距離で家賃が3分の2以下になりますしね。
今後、高級物件エリアと呼ばれる地域の賃料がさらに上がるのか、下がるのか？
それとも、今安いエリアが高級物件エリアに引き上げられるか、それともさらに下がるのか？
どちらでしょうかね？
こればっかりは予想は難しいですが、安いエリアは現地のカンボジア人が買っていきますので、どちらの方がリスクが高いか？
これは分かりますよね？
そして家賃が安いエリアが高級物件エリアに引き上げられた時に、そのエリアを買っていたら最高ですよね？
ちなみに私が買った物件は3年前の鎮魂祭を行った頃のプレビルド価格での平米単価はNETで900ドル以下で今年の末ごろ完成予定です。
本当に建つかどうかは別として徒歩7分くらい(Googleマップ調べ)の近所に大型ショッピングモールが建設中です。一応ショッピングモールの工事は進んでいるが、建たなくても元の価格が安いので何とかなると予想する。
ちなみに私が購入したのと同じ物件の9階Gタイプが転売で売りにでています。
価格はNETで38平米 42000ドル。 平米単価で計算すると1,105.26ドルになります。
転売ですので当初の価格と比べるとちょっと高くはなりますが、今年の末完成予定で順調に進んでいるので未完成リスクは少ないので良いと思います。(近日中に写真撮ってきます)
開発会社からの直接販売もまだありますが、16階から上のみで価格は53154ドルからになります。それと比べると9階で、42000ドルは安いとなりますね。
興味がある方がいればご連絡下さい。
金持ち父さん、貧乏父さんの著者、ロバートキヨサキ氏も言っていますが、キャピタルゲインはおまけ、インカムゲインがメインです。でもこれなら数年間は家賃収入という名のインカムをゲットして、損切しなくても、普通に購入価格で転売しても売れるし損をする可能性は低いと予想しています。
高く売れたらキャピタルゲインゲットですね。
ということでなぜ私がおすすめするのか、なぜしないのかの理由が分かるかと思います。
以上参考になれば幸いです。
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