投資判断をする時は、数字のマジックに気をつけよう!

こんにちは!!!
投資家あおやまです。

投資をする上で指標となる数字はすごく大事です。
もし、数字が分からないと投資する価値があるかどうかすら分かりません。

株式投資であれば、「PER」株価収益率(かぶかしゅうえきりつ)、EPS(一株当たり当期純利益)PBR(株価純資産倍率)BPS(1株当たり純資産)ROE(株主資本利益率)ROA(総資産利益率)などなど色々な指標がありますし、不動産で言えば利回りの計算に始まり入居率、稼働率、平米単価など色々な指標があります。

株式投資で私は、ウォーレン・バフェット師匠のさらに師匠であるベンジャミン・グレアム氏に習ってPBRを投資判断の指標にしています。
そこからさらにROAなどで利益があるか、現在の市場動向はどうだろうかという色々な指標を組み合わせて投資判断をしています。

株式投資の場合は上場企業で粉飾したら大変なことになるので粉飾は基本ないとして決算書を精査できますが、不動産投資ではこれが難しくなります。
粉飾ではないんだけど数字をよく見せようと思えばある程度コントロール可能だからです。

不動産投資でいえば、入居率と稼働率を見るのに普通に販売の仲介をしている会社にレントロールを要求するのは普通だと思います。

自分が保有している物件であれば、売買の価格にも影響するので、レントロールを少しでもよくするために、満室は当然として家賃を少しでも高くするために、可能な限り努力します。

売却予定があれば、退去時に、次は家賃をちょっと上げて広告費をあげて業者さんに頑張って埋めてもらいます。
そうすることで、レントロールの数字がよくなります。

だからもし、自分が投資するとなったら最低ラインで計算することをおすすめします。
これは私の場合ですが、レントロールの数字の一番低い時の家賃を基準にして全室を計算し直してその上で利回り計算をします。

例えば、新築の利回り保証などの物件がありますが利回り保証の数字は新築ですので、これくらいは取れるだろうという推測から出ています。
もちろん販売してアパートを建てるのが販売会社の目的なので予想賃料は高めに設定します。

1年毎の相場家賃の見直しで、高めに設定していた数字が下がるのはよくあることですが、最初からその数字が出てたら建てなかったのにと言うのはよく聞く話です。
家賃保証をうたって新築を建てる会社はこの手の数字を好んで使います。
約束した期間は保証するが、家賃は相場によって変動するのでその分の保証はない。
非常によく考えられたシステムです。

私が中古物件を好んで買うのは、この現在の家賃がわかりやすいからというところです。
中古であればちょっと検索して調べれば周辺で実際に現在いくらで貸しているのかわかりますし、計算しやすいからです。

そして最後は必ず現地で確認すること。
ネットで調べられる情報には限りがありますので、実際に現地に行って賃貸の不動産業者さん数社に聞き込みに行けば教えてくれます。

アポなしで行ったとしても、将来顧客になるかもしれない人に、普通は失礼な態度は取らないですし、今までの経験上みなさん親切に教えてくれます。

その際の聞き方として、「こちらの物件を買おうかと検討しているが、御社で満室にできる条件を教えて下さい」と聞くとよいでしょう。
賃料をはじめ広告費ですとか、色々とかかる経費全般を教えてくれます。

その上で投資対象として適当かどうか、再計算です。

これが、カンボジアとなると、どの数字を見たら良いか普通の人はわからないのが当たり前だと思います。

私も、わかる範囲でカンボジアでも株式投資を始めてますが、正直に言うと決算書の数字を100%信用できるかと言われると難しいと思います。
さすがにカンボジアの株式に全力で買いにいくほどの決断はできませんが、勉強にもなるので、余裕資金の中で遊び程度にやるには良い感じです。

これがカンボジアの不動産になると、高いか安いかの判断がさらに難しくなります。
家賃の相場も調べるのに苦労するでしょうし、平米あたりの単価がやすいのか高いのかも分かりません。

参考までに弊社のカンボジア不動産ポータルのリンクをはっておきます。
https://angkor-home.com/
これを見ればある程度はカンボジアの賃貸や売買の相場を把握できるかと思います。

先日とある物件の広告を拝見した時に、近隣の物件価格が現在平米辺り4000ドル程度で販売されていて、この物件は、平米あたり2000ドル程度だから、それと比べて立地と価格が決め手という表現が使われていました。

近隣との比較ですから立地は同程度で価格はこちらの方が安いということでしょう。
しかし、プレビルド方式を無視した比較ですので、この比較には何の意味もありません。

プレビルド方式は、工事が進むか、販売目標に達成すると値段が上がっていく仕組み(10%売れたら全体の価格を5%アップの様なイメージ)で、その比較広告に使われている物件は、販売開始から既に2年以上経過していて、完成直前なので現在の価格が平米あたり約4000ドルですが、弊社の記録によると昨年の6月の時点では、平米あたり2777ドル程度、その前は資料がちょっと見当たらないですが、一番最初の販売開始当初は2000ドルをちょっと切っていたくらいだったと記憶しています。

広告の表現自体に嘘はないし何も問題はないんだけど、完成直前の物件と、これから建てる物件を比較するのはちょっとどうなのかなと思うところはありました。
私はカンボジアにいて不動産の仲介をしていて、色々な物件を見て数字を知っているから言えることですが、ほとんどの人はわからないと思います。

カンボジアで不動産投資するには数字がわかりにくいので、私が投資判断をするときには建築価格を基準に計算しています。
カンボジアの建築価格は平米で、普通で450ドル、頑張れば350ドル程度と言われています。
最近はちょっと上がってきたとしても普通で550ドル程度、そこからさらに高級仕様にした場合は、650ドルと仮定して、あとは土地値ですが、1戸あたりに何平米かによって変わりますが、普通で3-5㎡くらいじゃないかなと推測します。

そうすると高いか安いかの基準ができます。
ちなみに私が買った物件は、ちょっと中心から離れているとは言えプールもジムもついて平米単価が800ドルです。

カンボジアで自宅用にコンドミニアムを買ってみた!
http://www.投資家あおやま.com/2018/01/blog-post.html
今は工事も進んでいるし、販売も進んでいるので私が買った時よりも10%ほど上がっちゃいました(笑)それでもまだ他と比べても安いです。

写真は6月時点の画像です。 今は5階部分まで進んでいます。

業者もビジネスですからある程度利益を取らないといけないですし、中心から離れているとは言ってもBKK1からバイクで10分程度ですし、高級仕様ではないとしても、さすがに平米800ドル以下には下がらないかなと思い投資判断いたしました。

同じ広さと設備だとしたら、BKK1の半額以下で貸しても同じ利回りです。
会社が家賃を全額出してくれるのであれば別でしょうが、バイクで10分ほどの距離で家賃が半額になるのであれば借りる側としてはどちらを取るかという話ですよね?

まあ周辺環境が大きく違いますので将来に期待という条件付きですが、私は楽しくなると予測しています(笑)少なくとも損はしないだろうとね。

あとは土地も仕入れてみましたが、沼地などに土を入れて整地する時は、平米あたり10ドル程度かかると言われています。

そうすると整地済みで平米19ドルで売られているとなると、土地の仕入れ値もあるし業者の利益もあるので安いなと判断できるのです。
そもそもの土地の仕入れ値はいくらなんでしょうね?

空港からさらに北西に30分くらいかかる辺ぴな場所ですけど、数年寝かせると楽しいことになるかなと期待しています。
毎回行くたびに近隣に完全どローカルのお店ですがちょっとずつ増えています。

この様に投資をするとなると指標となる色々な数字が出てきますが、どの指標を参考にするかによって投資結果は大きく変わっていきますのでくれぐれもご注意を!

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