【考察】そもそもプノンペンの中心地ってどこ?

こんにちは! 投資家あおやまです。
最近お客様によく聞かれるのですが、プノンペンの中心ってどこ?って質問です。

これが日本だったら駅を中心で考えられるんだけどこれがプノンペンだと、空港を中心とするのか、現在町になっているリバーサイドやセントラルマーケットやBKK辺りから始めるのか、プノンペンの始まりの地であるワットプノム辺りから始まるのか色々とあります。

非常に興味深いのがGoogle Map対抗のマイクロソフトが提供するBing Mapでプノンペンを検索すると結果は街と空港のちょうど中間付近のここになっています。
*埋め込みがないのでGoogle Mapで代用
Google Mapでプノンペンを検索すると結果はトゥールコークエリアです。


現状金融の中心といえるのは全部じゃないけど大手の銀行の本店が周辺に揃っているのでカナディアタワー周辺かなと予想しています。
目の前が駅で、さらに近隣にハードロックカフェなどの海外チェーン店が入るエクスチェンジスクエアもあるしね。


街は基本的に南西に発展していくというのが私の持論(太陽を心理的に追っているなど諸説考えられる)なのですが、外国人が多く住むベッドタウンとしては、元々、リバーサイド辺りから発展していたのが、次はセントラルマーケットに移って、そこが高くなってBKK1に移って、今はBKK1が高いので、BKK2やBKK3、ボントラバイク、ロシアンマーケットに移りつつあるのが現状。

BKK1はここ


BKK2

BKK3


ロシアンマーケットエリア
 

これ全部少しずつ南西方向に移動している事になる。
ロシアンマーケットはスーパーマーケットやカフェの競争が激しいので生活はかなり便利なのは確かですが、職場となるオフィス系ビルが少ないのも事実。

一つの交差点の3箇所がカフェ、同じブロック内にスーパーマーケット3店舗(royal MartとLe Marchéともう一店舗はコロコロ入れ替わるけど斜め向かいにはAngkor Marketもあり)なんてところもあります。
3箇所にカフェがある交差点はこちら その近辺にスターバックスコーヒーやカンボジアでは大手のコーヒーチェーン店、ブラウンコーヒーが出店してきました。
 

ちなみに余談だがロシアンマーケットの名前の由来は元々共産主義時代に外国人マーケットとして発展して、その当時の外国人がイコールでロシア人であった事からロシアンマーケットと呼ばれる様になったと聞いた事がある。

だから単に名前だけで、ロシア資本が入っているとかそういう事ではないとの事。

オリンピアシティがある辺りもバスターミナルができる予定で完成後は人の流れが変わりそうですしね。
オリンピアシティ


カンボジア人のベッドタウンとして南西方向はかなり広がっていますし、街としてエリアは広がっています。

弊社事務所も南西方向のストミンチェイエリアに移した直後に丸亀製麺さんも直ぐ近くに出店してきましたしね!

弊社事務所は壁で囲まれた高級住宅街の中にあります。
弊社事務所の場所はこちら
 

全然関係ないが、先日はなぜかくまモン?がスパーダーマンの頭の様なボールを持って撮影をしていました(笑)

カンボジアらしくない高級住宅街の風景にくまモン?です。
くまモンはどうでも良いですが、このエリアがベッドタウンとして発展していっているのが背景の画像から伝わるかと思います。









イオン2号店がある北西方向にはあまり広がってない感じだが、大きな幹線道路を何本か作っているし、イオン2号店がオープンしたら流れが変わると予想しています。
 
イオン2号店周辺はローカルが買える土地付き物件はありますが、外国人には土地が買えないため外国人が買えるコンドミニアムは、まだありません。

今は、あってもトゥールコークエリアまでです。
トゥールコークエリアは元々高級住宅街で道路も広く作ってあって、昨年くらいからスーパーマーケットのイオンマックスバリュやバイヨンマーケット等大型店の出店が増えた事で便利になってきたので、今はまだまだだけど、今後は有望なエリアになると見ています。アパートはドンドン建ってますしね。
地図の場所は最近人気のTK Avenueです。


プノンペンの北側は湖を埋めたてたところに、中華系の大きなショッピングモールを作っているし他にも開発案件があるのでこれがどうなるか?
 

BKK3の南側のボントラバイクには42階建てのオフィスビルを建てているので将来性はあると思います。
中国建築なので本当に建つのかってところですが、一応工事は順調そうです。
 

2月20日撮影ですので今はさらに高いです。











他にもロシアンマーケットエリアには日系の世界貿易センタービルが建つなど色々とプロジェクトがあります。

これが本当に建つと、ボントラバイクから西側のロシアンマーケットの周辺地価は大きく上がると予想しています。

日本企業出資の「世界貿易センタービル」 2021年にカンボジアで完成予定
https://www.digima-news.com/20180206_30991

結論として、今はまだ、どこが中心とはっきりいえるエリアはないし、色々と不確定様子があるけれど、間違いなく言えるのは、街は広がっているって事。
Uberやgrab Taxi、 Pass app等のタクシー配車アプリの存在も街の広がりを後押しする要因になっていると思う。

現在街になっている場所、または街から近いところを買っておけば失敗は少ないがやっぱり不動産には、基本良いも悪いもなくて全て値段次第だと思っている。

元々の価格が高いのであれば伸びしろは少ないし、利回りも期待できないが、安ければ周辺相場が上がった時にキャピタルゲインが狙える可能性は出てくるが、そのエリアがまだ発展途上の場合は、本当に伸びるのかそれぞれのエリアと物件の見極めが必要です。

日本でもそうだが、商業の中心とか政治の中心とかオタクの聖地とかそれぞれのエリアの特色が今後出てくると、今までみたいに一箇所だけに集中って事にはならないと予想している。現状のコンパクトなプノンペンの街は結構好きなんだけど、これも時代の移り変わりですね。

投資家あおやま
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