Saturday, September 30, 2017

保有不動産の売却のため、日本に一時帰国します!

こんにちは!
投資家あおやまです。
保有している収益不動産の売買契約の為に日本に一時帰国します。
私が初めて購入した収益不動産ですのでちょっと思う所があります。

ちょっと過去ブログを調べてみたら2009年の5月に検討を開始した物件でした。
http://www.投資家あおやま.com/2009/05/ok_20.html

最初にインターネットで見た時は、売買価格が7500万円で全く眼中に無かったですが、売り主さんは売り急いでいた様で、段々と値段が下がり、6500万円になり、最終的に私のところで内々で4500万円でどうですか?とオファーがきて再計算して、これなら回るなと判断して購入を決めました。

売り主さんは悪くないですが、悪徳不動産屋さんのお話で、全室15戸中、3戸空きと聞いていたが実際に購入した時点では既に5戸空室で、購入直後にさらに2戸空いて全部で7戸空室の状態になり、大変な思いをしましたが、購入後のお金が無い時期に何とかリフォームをして、4ヶ月ほどかかりましたが満室にして、現在までほぼ満室で推移しています。
この物件のお陰で色々と勉強になりました。

投資家として成長させてくれた貴重な一歩です。
人一倍、机上での勉強はしていたとは言え、今まで全く収益不動産投資をしたことがない人が、いきなり4500万円の物件を、銀行融資を使って、ほぼフルローンで買う訳ですから精神的なプレッシャーが凄かったのを覚えています。周囲の反対や、自分自身に対するほんとに大丈夫か?といった疑問などなど、本当に色々とありました。

結果として、保有している間は毎年約650万円(キャッシュフロー約400万円)の収入がずっと入ってましたし、4500万で購入した物件が5500万円での売却で、残債は減ってますし悪くない投資だったと思います。
でもそれは結果が見えてきた今だからこそ言えることですし、まだ、実際に売買契約をしたわけではないので、油断は出来ないですが・・・

というわけで来月の5日から14日まで日本に一時帰国します。
よろしくお願い致します。

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Saturday, September 2, 2017

【Q&A】モンドルキリ農園の運営費用

こんにちは!
投資家あおやまです。
先日からご紹介しているJ-ファーム モンドルキリ ペッパープロジェクトですがお申込みやお問い合わせが順次入ってきています。

お問い合わせには、この様に回答していますのでお気軽にお問い合わせ下さい。

ご無沙汰しています。
早速ですが、頂いた質問に回答しますね。
1 最終利益を出す際に、人件費など引いていると思うのですが、1ヘクタールあたりどのくらいの人件費+運営費がかかってますでしょうか?
  *表面でなく実利のシミュレーションをしたいです。

諸経費で年間5000ドル程度と聞いています。
内訳としては、人件費3600ドル その他肥料などです。
人件費に関しては、1ヘクタール辺り1家族として1家族に300ドル支払いをしています。
300×12で3600ドルです。
しかし、作付け当初の忙しい時期が過ぎると、1家族が管理できる範囲は広がる可能性があり、人件費が安くなる可能性がありますが、現時点では何とも言えません。

2 また台風などの被害にあった際、人件費の費用などもリカバリーされる仕組みなのでしょうか?

仮に、台風などの被害で全滅した場合は、再作付け費用と、諸経費は持ち出しになります。
ただ天候に関して言うと、台風や地震はこない地域ですので、その点では安心です。
まれにお隣のベトナムまでは台風はきますが内陸のカンボジアに入る頃には、勢力が弱くなります。

一番の問題は、雨期に十分な雨が降らずに乾季に雨が少なくなる事でしょうが、それは井戸や調整池を増やすなどで事前に対策をしています。
もし仮にその様な状況になった場合は、3期のお申込み全体で組合の様な形になりますので、全ての畑を活かせないとした時は数を絞って活かす方法もあると思います。
他にも、ある畑はいいが、隣の畑はあまり良くない場合があると想定しますが、3期全体での収益を分配しますので、全体の収益がゼロになる可能性は低いと予想しています。

3 保険は3年目以降どうなりますでしょうか?
入り直しであれば費用もお教えください。

再作付けの保険は込の値段になっています。
一番リスクが高い時期が、作付けの時期となります。
作付け時期の根が張らないうちに枯れてしまう事ですので、その時期を過ぎたら保険はいらないかなという考えです。
当然、その後も天候リスクなどは残りますが、それでも心配であればこの投資はやらない方がよいでしょう。

4 長期運用のシミュレーションなどございましたらいただけますでしょうか?
長期運用のシミュレーションは、特に用意していませんが、最大で20年程度。
Wikipediaによると15年程度と書かれています。

15年から20年の間は、毎年コショウが収穫できて、収益が入り続ける計算になります。

参考までに コショウWIKI
https://ja.wikipedia.org/wiki/コショウ
Wikipediaに書いてある通りに、もし1本のつるから2キロ採れるとすると3000本の苗ですから最大6トンの計算となります。


ざっくりと、コショウの値段が今の相場の5.5ドルで計算し以下の様な収穫の推移だと仮定します。
2年目 2トン 
3年目 3.5トン
4年目 5トン
5年目 6トン
その後は多少前後すると思いますが、基本6トンの収穫が採れると仮定すると

2年目 2000×5.5=11000ドル 
こちらは管理費人件費込ですのでそのまま11000ドルが収益予測となります。
諸経費を含めた総額は95200ドルですので、この数字を元に利回りを出しますと
11000÷95200×100=11.5546218487395
予測利回り11.55%となります。

3年目 3500×5.5=19250ドル こちらからは運営管理費20%を引きますので残りが15400ドル
15400÷95200×100=0.1617647058823529
予測利回り16.17%となります。

4年目 5000×5.5=27500ドル こちらから諸経費 5000ドルを引いて22500ドル さらに運営管理(20%)を引いて収益予測が18000ドルになります。
18000÷95200×100=0.1890756302521008
予測利回り18.9%

5年目 6000×5.5=33000ドル こちらから諸経費 5000ドルを引いて28000ドル さらに運営管理(20%)を引いて収益予測が22400ドルとなります。
22400÷95200×100=23.52941176470588
予測利回り23.52%

5年目までの収益予測金額の合計が66800ドルといった計算になります。
6年目からは、5年目と同じ22400ドルが毎年入る計算です。
22400÷95200×100=23.52941176470588
予測利回り23.52%

さらに化学肥料などを使っての数字ですが7トン、8トン取れている畑もあると聞いています。
もし5.5ドルから、昨年度の相場の8ドルにまで上がればさらに利回りが上がり面白いですし、コショウの需要は、発展途上国が成長すれば需要は自然と伸びますから、それに合わせて年々需要が伸びていますので将来が楽しみな投資ではあります。

この投資のリスクは、大きく分けると相場と、天候、この2点となりますが、相場について言えば20年あれば相場の上下は必ずありますから、心配していても仕方ないのかなというところです。

ただコショウが大きく違うのは嗜好品ではなく必需品であるという点と、乾燥させれば日持ちするというところでしょう。
下がれば売らないで待つという選択や、ある程度まとまれば直接海外に下ろす販路の開拓など選択肢があります。

今はベトナムの買取業者の価格を参考にしていますが、1期、2期、3期と続けているのでかなり大規模になっております。
大規模のメリットを活かして収益を最大化させる手が色々と打てます。

そして、投資家さんたちの収益を最大化させると運営業者さんの利益が増える訳ですからWin-Winな関係が築けます。
運営業者さんは投資家さんの利益がなければ、売上もゼロですから、頑張ってくれることでしょう。

以上長くなりましたが、リスクを理解しつつ、この投資に魅力を感じるのであればぜひご検討下さい。
よろしくお願い致します。

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Sunday, August 27, 2017

カンボジアの賃貸不動産の仲介手数料について

こんにちは!
投資家あおやまです。

日本では、家賃の1ヶ月分が普通ですが、カンボジアでは賃貸不動産の仲介手数料はいくらなのでしょうか?
との問い合わせをいただきましたので回答します!

カンボジアでは賃貸の仲介手数料は、無料です。
大家さんからいただく広告費が弊社の収入の原資になります。

特に価格もそこそこする規模の大きい収益物件は、仲介会社での扱いもおおいことから直接物件に行くより、仲介会社を通した方が安くなる場合が多々あります。

逆に規模の小さい大家さんのところですと仲介会社に支払う広告費の効果が分からない事から値引きは厳しい場合と色々です。

本当は、早く客付けできれば、それだけ機会損失が減って収益が増えるのですから、仲介会社に広告費の支払いをして1日でも早く客付けしようとするのですが、その辺りをちゃんと理解している大家さんは、まだ規模の小さいところだと半々といったところでしょう。

日本ですと、大家さんからは広告費、入居者からは仲介手数料と両方からいただけるので売上は単純に2倍ですが、なぜカンボジアでは無料にしているかと言うと、カンボジアはまだまだ、市場が成熟していないので、お客様から仲介手数料を取れる段階ではありません。

これは私の持論ですが、「目先のお金よりも、経験値が重要」だと思っているからです。以前は半年契約の場合ですと、同じ仕事量なのに、いただける広告費が半分になってしまうことから半月分、手数料をお願いしていた時がありましたが、今は半年契約でも1年契約でも、どちらでも無料です。
そうしないと自分で探した方が安いと思っている人がまだたくさんいるので自分で探してしまうのです。

実際は、自分で探すより仲介業者を使った方が、相場を把握しているので良い物件を見つけた時に交渉の材料をたくさん持ってたりするのでより良い条件を引き出しやすいのです。

中には自分で探して相場の倍以上の値段を払って半年後に撤退しちゃったなんてお店もありますから、経験値や相場観は大事です。

お陰様で、世界各国からのお客様を相手に、カンボジアで5年以上営業してきて、経験値だけはひたすら積んできていると自負しています。

今後も賃貸契約時の仲介手数料は無料ですので、ガンガン利用してくれると嬉しいです。
ちなみに、仲介会社は使ったほうがトラブル対応の時にも、100%解決できるとは言いませんが、中立に立って仲裁できるだけで、全然変わりますから仲介会社は使った方が良いですよと仲介会社だからいう訳ではなく本気でそう思います。

なぜなら、カンボジアは日本以上に、賃貸物件で大家さんとトラブルに発展するケースが多く、それに対する仲裁機関がありません。
カンボジア人は、同じカンボジア人であるオーナーの味方をしますし、入居者を保護する日本でいうところの借地借家法はありませんので問題があってからでは遅すぎます。

私のところには、カンボジアで長年、不動産仲介をしていることから、トラブルになった後に、どうしたら良いですか?といったお問い合わせが入りますが、そもそも弊社で仲介していないケースでは、仲裁することができません。

特に酷かったのは確信犯的に、電気メーターの小数点1の位を1として計算して10倍の電気代を請求しようとしてたケースがありました。

そんな訳で、ちょっと大変ですが、今後も仲介手数料は無料でやっていく予定です。
弊社で使っているサイトは以下になります。
https://angkor-home.com/rentals

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Sunday, August 20, 2017

【超高利回り】Jファームモンドルキリペッパープロジェクト第3期 密かに募集開始

こんにちは!
投資家あおやまです。
昨日は投資家さんを連れてのモンドルキリ視察に行ってきました。
モンドルキリに行く途中にゴム農園によって


抽出されたゴムの樹脂を見て
















モンドルキリ胡椒農園へ到着です。
画像は昨年の7月から8月にかけて作付けされた1期の農場で今まさに収穫された胡椒です。
かなり大きめの実がついています。
来年度からサンプル出荷する予定とのこと




1期の農場の様子
 大きく成長しています。

案内をして下さった谷社長が写ってます。




建設された学校


 学校の子供たちと働く親御さんたち
子供たちは一生懸命話しをきいていました。

片道6時間の旅でしたが、投資家さんの満足度は非常に高くとても喜んでおられました。
特に学校でのお話がとても印象的でした。

このスピーチのあと大学生の息子さんに「寄付は一瞬だけど、谷さんがジャングルを切り開いて仕事を作れば学校はずっと続く。僕らの投資金はお金も生むし、この国の為に見えやすい形で投下されてるでしょ?

仕事を作って、何もなかったジャングルが街になって、学校ができて、子供たちが教育を受けられて、さらに自分にも利益が入ったら最高だよね」と言ってました。

一時期は胡椒の値段が1キロ4ドル程度下がり心配していましたが、今は5.5ドルにまで戻しています。

値下がりしていた原因は、乾燥の際に、日干しするのですが途中で雨が降るとカビが生えたりして品質が下がりそのダメ胡椒の価格に引っ張られて下がっているとのこと。

他にも胡椒の下落要因として、ベトナムで高濃度の農薬、化学肥料の胡椒があり業者が買控えをしていたのも一因です。
正当な胡椒の価格が反映されていなかった状態でした。

これら品質の問題を解消するために、Jファームでは乾燥機の導入を今から検討しています。
もともと無農薬の予定ですし、もし仮に化学肥料を使うとしても、適度に使えば問題になることはありません。
原因が分かっていれば対策ができます。
1期の本収穫が2年後ですからそれまでに対策ができるように今から動いておくとのこと。
2期、3期の方は対策が、ばっちりできた状態になるでしょうからその点は安心です。

このJファームモンドルキリプロジェクトの一番良いところはここです。
投資家さんの収益が増えるとタニチュウアセットメントさんの収益が増えるWINーWINな関係です。
そのためには色々な対策をしてくれます。

まだ正式発表前ですが、密かに第三期の募集を開始しています。
今回は購入しやすいように、1ヘクタールのみではなく、0.5ヘクタールの農地も募集します。 
0.5ヘクタールの販売をするのに、大変なのはタニチュウアセットメントさんじゃなくて弊社なので手間を惜しまず頑張ります(笑)

0.5ヘクタール時に必要な金額の内訳は、
購入費用 5万ドル
弊社手数料3%の1500ドル
合計で51500ドルです
*訂正 分筆費用1500ドルは込でした。
訂正してお詫び致します。

1ヘクタールの場合は以下になります。
9万ドル以外にかかる初期費用は
分筆費用1500ドルと弊社手数料3%の2700ドルがかかります。
合計は94200ドルになります。

もし、登記を希望する方は、上記以外に登記費用が2500ドルかかります。

詳細は以下の記事をご参照ください
http://www.投資家あおやま.com/2016/07/30_27.html

お申込みは以下のメールアドレスまでお願いします。
aoyamahideaki@angkor-home.com

将来が楽しみですね。

ちなみに、このJファームプロジェクトは、1期、2期、そして今回の3期と続いてきましたが、今回の35ヘクタール分で募集は終了となります。
興味のあるかたはお早めに!

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Monday, August 14, 2017

驚愕! プノンペンのある通りを上から見てみた

こんにちは!
投資家あおやまです。

今回はカンボジアの首都プノンペンのオリンピックスタジアムの少し南側の一角を上からのぞいて見てみます。

お分かりになりますでしょうか?
道路が完全に住民によって占拠されてます。















分かりやすい様に、白線で囲ってみました。
この白線で囲った部分は本来であれば道路です。
写真の上からの道路と繋がっているのが分かります。
この白で囲ったところです。
あまりにも大胆すぎて気が付きませんでした。

地上から見るとこんな感じです。
狭くなっているため、道路としての機能は失われています。
バイクなら問題無いですが車は通れません。

ストリートの案内が立っている事から一応道路として認識されているらしい。
シャッターのついた立派な建物は不法占拠ということですね。








道路を塞ぐように家が並んでいます。

こういう人たちが今後どうなるのか気になります。

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Friday, August 11, 2017

【カンボジア投資 オススメコンドミニアム】 L Residence BKK3

こんにちは!
投資家あおやまです。

カンボジアなどの海外投資ですと新築の場合はプレビルド(完成前販売)が主流ですが、未完成リスクを心配する方がいます。

しかし、これは私の持論ですが売れている物件は基本建ちます。
売れてたらお金が入ってくる訳ですから、建つのは当たり前と言えば当たり前ですね。

じゃあ私がお薦めしている物件は今どれくらい売れているのかちょっと見てきました。
2017.06.06日の情報です。
これはビル一棟の価格表ですが、黄色のところは販売済です。


そしてこちらが8/11/2017の最新情報です。
わずか2ヶ月ほどですが、こうして比較してしてみると順次売れていっているのが分かるかと思います。

もうほぼ売れていると言うことですので残りわずかです。

以下が各戸のフロアプラン。 Type E1、F1、D1等など色々とあります。






表の見方をざっくりとお教えしますと、価格表の左の数字5-21まではフロアになります。
1-4階までは駐車場です。

例えば、5階のF2-05(93300は価格です)や13階のD1-13($64300)は白のままですので、まだ残っていると言う意味になります。

こちらがフロアプランになりますが、南北が普通の地図と逆ですので注意が必要です。
下が北になります。

ちなみに建築中の様子は以下
入り口です。

最上階まで到達しています。現在は屋上プールを作っているとの事。

 エレベーターが2基動いています。

 中の様子はこんな感じ。建設用のエレベーターは結構怖いです(笑)

 とりあえず19階まで上がってみました。










物件の場所はどちらかと言えば一等地とまではいかないけどそれに近い感じ。
毛沢東通りの1本北のボンケンコン3です。

 
ちなみに同じ開発業者さんの過去の実績を見てみますと、こちらが1棟目
L Residence BTK 完成から1年半以上経過しています。
入退去はありますが弊社管理物件は現状ほぼ満室です。


こちらが2棟目 L Residence Sovan BTK
昨年10月引き渡しで、弊社管理物件はずっと満室が続いています。

3棟目は写真を撮り忘れましたが、先月から順次引き渡しが始まっていますのでこれから入居が始まります。
そして現在販売中の4棟目のこのブログ記事へと続きます。

4棟目物件から徒歩1分ほどの場所におしゃれなカフェスペースが併設のパン屋さんTous les joursが出来ます。
最初に出てくる緑のネットがかかっているのがそれです。後半の緑のネットがかかっている大きなビルが対象物件です。

来年の3月完成予定ですので後1年ありません。
完成が楽しみです。

ちなみに支払い方法は以下の様に分割で毎月ちょっとずつ払っていく形になります。

Booking 10.0%
Contract 10.0%
1st Month 2.5%
2nd Month 2.5%
3rd Month 2.5%
4th Month 2.5%
5th Month 2.5%
6th Month 2.5%
7th Month 2.5%
8th Month 2.5%
9th Month 2.5%
10th Month 2.5%
11th Month 2.5%
12th Month 2.5%
13th Month 2.5%
14th Month 2.5%
15th Month 2.5%
16th Month 2.5%
17th Month 2.5%
18th Month 2.5%
19th Month 2.5%
20th Month 2.5%
SubTotal 70.0%
Hand Over 30.0%
Total 100.0%
興味が在る方は以下のメールアドレスまでお早めにご連絡下さい。
info@angkor-home.com

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Wednesday, August 9, 2017

【格安カンボジア投資情報】29800ドルからのコンドミニアムが出ました!

こんにちは!
投資家あおやまです。

今回は、おどろきの低価格物件、なんと29800ドルからのコンドミニアム情報です。
しかも、29800ドルなのに駐車場は完備で中のセンスもそこそこオシャレにできています。

私が以前からオススメしているBKK3のコンドミニアムと同じ開発業者さんの案件です。
http://www.投資家あおやま.com/2017/06/l-residence-bkk3.html

過去に3棟の引き渡し実績があり、来年に4棟目、5棟目の引き渡しが続き、こちらは6棟目となります。

まずはモデルルームの画像をお見せします。








まあこんな感じで意外とオシャレ
壁紙などはオプションですがキッチン・シンクは付きます。







ちなみに場所はこちら

詳細は以下のリンクから
https://angkor-home.com/sales/571

今回のコンドミニアムは中心から少し離れているけれども、プノンペンの街は南西に発展していることから2年半後には面白くなっているだろうなと私が予想している地域ですので値段を考えると悪く無いと思いますよ!

問題なく完成すればこの価格ならカンボジア人が買っていきますしね。
事実昨日売り出したばかりなのに既に何件か売れてます。

色の変わっているところは販売済です。



















29800ドルの部屋のレイアウトはこんな感じです。









興味があるかたは急いだ方がいいと思いますよ。

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