Saturday, August 5, 2017

自宅を買うか? 不動産投資を先にするか?

私のサラリーマン時代は、そこそこ大きな会社に所属していました。

その会社の同僚は、1000万円前後の年収があるのでローンを組んで「自宅用マンション買った]「自宅として戸建てを買った」と言う同僚がかなりの数でいました。

私が不動産投資をしているなんて言っていないので当然と言えば当然なのですが、既に買ってしまった本人に「投資する前に自宅はどうなんだろう?」などと言えるわけもありません。

でも個人的にはどうかな~と思うのでここに書いておきます。
彼らの言い分は「賃貸に払い続けるよりはいい家に住めるし将来的に自分の物になる」と言うのです。

気持ちはわからなくはないのですがよく考えてほしいと思います。
マンションというのは土地は持ち分なので自分だけの土地ではありません。
土地の評価が低いので、基本的に建物に対してお金を払っているようなものです。
でも建物は時間と共に価値が下がります。
ローンを払い終える30年後には築30年のマンションが手元に残る事になるのです。

木造の戸建ての場合であれば、土地は残りますが、建物は減価していきます。
木造の法定耐用年数は22年ですから、ローンの払い終わる30年経過した頃には、既に評価の対象ではありません。
銀行からみた資産価値はゼロということになります。

もう少し具体的にするために数字で出します。
仮に以下の条件で3000万円のマンションを買ったとします。

借入:3000万円
借入期間:30年
固定金利 2%
ボーナス支払い無
金利計算方式:元利均等方式
諸経費:300万円
上記条件だと毎月の返済額は約11万円になります。
金利もあるので支払い総額は諸経費も入れると約4000万円になります。

新築マンションの価格には最低でも1割~2割程度の利益が乗っています。
購入当初の状態でも3000万円の売値に対して原価は2500万円ほどしかありません。
つまり2500万円の価値に4000万円もの支払いをする事になるのです。
この時点で既に何かがおかしいと思うのですが、30年後にはさらに価値は減価しています。
興味がある方は築30年のマンションの価格を調べてみるといいと思いますが愕然とします。
当然立地や広さにもよりますがファミリー向けで1500万円以下などざらにあります。
競売や任意売却等を探せばもっと安くでもあります。

私の父親は、私が1歳の時に住宅ローンを組んで千葉の田舎で3000万円で戸建てを買いました。東京にある職場まで通勤で1時間ちょっとかかりますが一応通勤圏内です。
優秀な方ですので、10年ほどで全て返済したとのことでしたが、それでも金利が高い時代だったので大変だったと思います。

私と兄は既に自宅を出ているので昨年、自宅を手放しましたが、700万円程度だったとのこと。もちろんその間の家賃はかかってないですが、数年おきに修繕でかなりお金をかけてた記憶はあります。

基本的にサラリーマンが住宅ローンを受ける場合には、支払い原資は個人の労働力であり、個人の労働力を担保として差し出しているからローンを受けられるのです。
ローンの支払いのためには、サラリーマンを続けるしかなく、上司の嫌味にも必至で我慢し、住宅ローンを払い終えるまでは仕事を辞める事もできません。
リストラなんてされたら、それこそ全てを失う事になります。

しかも何かが壊れたらすべて自費です。
給湯器15万円、トイレの交換10万円等の修繕費プラス、集合住宅であれば管理費に毎月いくら等々あげたらきりがありません。

逆に、不動産投資であればローンの担保は、これから買う不動産の収益が担保となります。さらに労働収入ではなく、不動産収入ですから24時間365日休まず働いてくれます。
ですから、個人的にはお金を産まない自宅を先に買うより、お金を産む収益物件を買って、十分な収益を得てから自宅を買うのが良いかなと思っています。

4000万円プラス修繕費を支払って30年後に1500万円くらいでしか売れない物を買うのか、それとも毎年配当をくれる株でもいいですし、賃料収入を得られる不動産でもいいですし、何かしらの投資の勉強を始めるのもいいかもしれないですね。
300万円の頭金を出せるなら、どうやったらその資産が増えていくかを真剣に考える事をお勧めします。

投資家あおやま
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