Friday, July 28, 2017

【プノンペン不動産】オススメ コンドミニアム情報まとめ 2017年8月

こんにちは!!!
投資家あおやまです。
日本では大家さん、カンボジアでは不動産の賃貸と売買の仲介をしています。
カンボジアの首都、プノンペンで外国人向け住居の賃貸仲介を中心に活動しているので、プノンペンの賃料相場を十分に把握していて、日本では投資家として不動産賃貸業をしているので投資家目線で、収益予測ができるのが強みです。

そんな私が独断と偏見のみで選ぶので、収益を保証するものではありませんが、将来面白くなりそうなカンボジアに投資するなら一読の価値のあるまとめになっていると思います!

その私が今現状で一番のオススメはどれかと聞かれたらこちらの
レジデンスLコンドミニアム BKK3 (L Residence BKK3)をオススメします。
オススメする理由は、
好立地である。毛沢東通りの一本北
価格が手頃 平米1600ドル程度
現地在住のカンボジア人が多数買っている
既に3棟の販売、引き渡し実績がある。

この物件は4棟目で5棟目のプロジェクトも価格が手頃なことから売れていて立地は凄く悪いわけではないが、この物件ほどではないのでレジデンスLコンドミニアム BKK3の方がオススメ。

価格は5棟目の方が価格が安いのでありだが5棟目は駐車場がないので将来困る可能性があり。こちらは1階から5階(カンボジアでは地上階から4階)まで駐車場です。
他にもプール、ジム完備で差別化が出来るので賃料を少し高く設定出来ると予想されます。

難点としては、目の前がドブ川という点と、デザインが残念な感じだが、水回りの配置以外は後で変更ができるので、それほど心配はいらないだろう。出来ればコストがかかるから最初からおしゃれに作ってくれたら良いんだけどね。

レジデンスLコンドミニアム BKK3 (L Residence BKK3)の詳細はこちらに記載しているので詳細が知りたい方は以下のリンクからどうぞ
残り少ないので興味がある方はお早めに!
MONDAY, JUNE 5, 2017
【カンボジアお薦め物件の現在の様子】 L Residence BKK3
http://www.投資家あおやま.com/2017/06/l-residence-bkk3.html

次にオススメするのは、パラマウント レジデンス コンドミニアム(Paramount Residence)
こちらをオススメする理由はいくつかあるが、まずデザインがオシャレで価格が安いところだろう。
あと細かいところまで拘っているので将来的に価値が下がることも少ないと思われる。例えば屋内の配線や配管はクオリティの高い物がカンボジア国内に無いので全て自社で輸入しているとの事。

立地としては、現状はそれほど良いエリアではないが、空港と現在繁華街となっているエリアとのちょうど中心にあり、街は順次拡大しているので、拡大したその時には中心になっている可能性が高いと個人的には予想している。
有名なインターナショナルスクール数校へのアクセスが容易なのもポイントが高い。

パラマウント レジデンス コンドミニアム(Paramount Residence)の詳細はこちらに記載しているので興味の在る方はどうぞ
TUESDAY, JUNE 13, 2017
【カンボジアお薦め物件の販売状況】Paramount Residence
http://www.投資家あおやま.com/2017/06/paramount-residence.html


次にオススメするのは、PSクリスタルコンドミニアム(PS Crystal Condominium)

順調に工事は進んでいます。
ちょっと前の画像なので、今はもっと進んでいます。









内装もおしゃれです。これはモデルルームの写真です。今は実際の建築中ビルの中にモデルルームが出来ています。









ウォークインクローゼットが良いですね。
ここは女性社長が頑張っているコンドミニアムなのでこの様にオシャレになるのでしょう。








PSクリスタルコンドミニアム(PS Crystal Condominium)の詳細はこちらに記載しているので興味の在る方はどうぞ
http://www.投資家あおやま.com/2017/03/ps-crystal-condominium.html

現在計画中のコンドミニアムですので、もし販売が開始されたらという条件付きですが、J-Tower2コンドミニアムが一番オススメです。
なぜかと言うと
オススメ理由 1、好立地 
場所は現在の中心地と言われているBKK1です。
オススメ理由 2リーズナブルな価格
中心街のBKK1で平米単価1900ドル程度は格安です。
オススメ理由 3 安心の日系企業
開発業者さんには、過去の実績が十分にあり、自社で2棟のアパート経営中で、コンドミニアムを1棟販売している資産家が手掛けるプロジェクトです。 1棟目は正式販売開始からわずか5週間で完売してしまいました。
次は現地カンボジア人や諸外国の人が注目しているので、先に抑えておくと転売の可能性があり良いと思います。
既に正式発表前のフライング段階ですが、詳細も何も決まっていないのに「一番最上階の貸しやすい部屋を抑えて下さい」と前回のJ-Towerを5戸購入した投資家さんからリクエストがきているくらいです。

詳細は以下のリンクからご確認下さい。
【カンボジア投資情報】J-Tower2の構想を直接確認してきました。
http://www.投資家あおやま.com/2017/06/j-tower2.html

現在は、販売を開始するかどうかも含めて検討中です。
期待して待ちましょう。
もし興味がある方がいたらメッセージを頂けたら優先して情報をお渡しします。

他にも色々なコンドミニアムがありますが、オススメ出来ないものもたくさんあります。

その中には、DIリビエラ(D.I Riviera)
私がカンボジアにきた当初から販売していて最初の1棟は2016年完成予定と言っていたが、現在でも一応工事は進んでいる様だが完成する気配は無し。ド派手なショールームは圧巻だが、それのコストを誰が払うのかを考えると一目瞭然かと。
弊社では、こんな調子のセールストークなのでDIリビエラの販売実績はありませんので生暖かく見守るのが良いかと。。。
買った人から何とかして下さいというリクエストはちらほらきますが弊社としては損切以外何とも出来ません・・・
ちゃんとプールも込で完成したら何とかできる可能性がありますが現状は何とも・・・
私はマリー◯ベイ◯ンズもどきと呼んでいます。

カーサメリディアン(Casa Meridian) 
モデルルームの内装はおしゃれで、とてもセンスが良いとは思うが、壁紙などおしゃれなのは基本オプションで追加料金が必要。
それに対する価格が平米で2800ドルはカンボジアの他のコンドミニアムと比べて流石に高すぎ。
ダイヤモンドアイランドが今後発展する可能性は否定しないが、現状は、周辺に店舗は少なく、生活に必要なスーパーは無く、外食するにも困るところで、投資としてみた場合、販売された価格である程度の利回りが取れる賃料で設定した場合、賃貸の客付けに苦労するのは目に見えている。
唯一の利点は、カナディアンインターナショナルスクールが近いことくらいかと。
値段を下げれば客付けは問題ないが、開発業者の利益が乗りすぎた物件の典型だと思っている。

既に街になっているBKKと同じ価格の物件があるのなら間違いなくBKKをオススメするのは間違いではない。
このコンドミニアム自体に問題がある訳ではないので、価格が賃料に対して適正であればオススメするので損切物件が出てくるのを楽しみに待っている。
投資スタンスとして、長期投資ならば可能性があるが、短期で回収しようとするなら厳しいと言わざるを得ないだろう。

基本的にダイヤモンドアイランドのコンドミニアムをオススメしていないのですが、その理由は、いくつかありますが、
イベント時には、渋滞が起きる。家に帰るのだけで30分以上かかる場合もあります。
周辺のお店が少なすぎる。
開発業者が利益を乗せすぎていると推測される。
現状、ほとんど工事関係者しかダイヤモンドアイランド内を歩いていない。
イベントがない時に、弊社の社員が運転の練習するのに使っているくらいで、道路は立派で片側2車線道路で車線がちゃんと引いてあるので練習にはもってこいです。
それくらい、車両が少ないということです。

ダイヤモンドアイランドで販売しているコンドミニアムの多くは開発業者が利益を乗せすぎて、利回りが取れません。
購入した投資家さんが損切りして、これなら経済が回るかなという価格になって初めて街として再生されると予想されます。

ですのでダイヤモンドアイランドが将来的に街として発展するまでに、最低でもあと5-10年はかかるのではと予想しています。

他にもオススメできるコンドミニアム案件はありますのでいつでも気軽にお問い合わせ下さい!


aoyamahideaki@angkor-home.com
投資家あおやま

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