デキャッスルロイヤル

こんにちは!!
投資家あおやまです。
私の投資仲間から頻繁にカンボジアのコンドミニアム投資がどうとか問い合わせがくるので私の見解について公開しちゃいます。

基本チャット文章で内容を若干補足していますが、こんな感じです。
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こんにちは。お久しぶりです。○○です。青山さんにちょっと聞きたいのですが、今ボンケンコン1でデキャッスルロイヤルというコンドを建設中だと思うのですが、私の友人がそこのワンルームを購入しようとしています。価格は、14万ドルくらいで、広さは74平米。実際、賃貸にまわしたとしてどれくらいの利回りが見込めますかねー。。。まぁ、来週プノンペン入りするのですが、青山さんとは入れ違いで会えないので、聞いてみましたー。^^

Hideaki Aoyama
設備も同じくらいでエリアも同じボンケンコン1でもっと広いこれが
https://angkor-home.com/rentals/1557
2000ドルで全然お客さんつかないので、デロイヤルキャッスルの名前と新築プレミアムを追加しても2000ドルは厳しいのでは無いかと思います。

○○○○
1000ドルあたりならつきますかねー。
ワンルームというのがちょっとひっかかっているのですが、1000ドルくらいで賃貸にまわせるなら、実質利回りで6%くらい?キャピタルゲイン狙いなら大丈夫かな??っていうか、不動産の売買自体は、動いているのでしょうか。。

Hideaki Aoyama
ワンルームというのはネックですが、物件の名前と賃料相場を考えると1000ドル程度ならお客さんが付くでしょうが利回り的には東京都内で投資した方が良さそうですよ。
都内だと利回り6-7%は普通ですし、探せば10%以上も見つかります。
低価格だと流動性が高いので中々いい物件が出てこないのが残念なところですがね。

○○○○
あー、なるほど。
これ以外にも、プレビルド案件があって今度見に行く予定なのですが。。
実質は、キャピタルゲイン狙いというのが本音のところなんですけどね。
でも、プノンペンのコンドって動いているのだろうか。。あ、売買がってことですが。。

Hideaki Aoyama
もちろん新築は売れていますが、中古を転売してのキャピタルゲインは厳しいと思ってます。

○○○○
あー、なるほど。

Hideaki Aoyama
これから出来るのがいっぱいありますし郊外には売れ残りもありますし、郊外まで行かなくても数年前から売りに出してる今年完成予定のイオン近くのコンドミニアムも売れ残ってましたからね。

○○○○
あらら。

Hideaki Aoyama
まあ基本的にカンボジアで予測利回りを謳っているコンドミニアム物件の不動産投資を薦めてきたら詐欺だと思った方が良いでしょうね。

○○○○
wwwww
まじっすか!?

Hideaki Aoyama
なぜなら利回りの数字をどうやって出しているのか不思議です。
政府も現地不動産業者も賃料相場を把握していないのですよ。
その状態でどうやって利回りの数字を出しているのか疑問です。

○○○○
なるほどー。

Hideaki Aoyama
利回り10%以上でキャピタルゲインも狙えると言うのが謳い文句
その利回りの数字は予想と言うか希望ですよ。

○○○○
あ、なるほど。

Hideaki Aoyama
怪しい以外の何者でもない

○○○○
wwww

Hideaki Aoyama
まあキャピタルゲインはババ抜きみたいなものなのでそれ以上の愚か者が増えればあるいは化けるかもしれませんが今まで価格を釣り上げてきた中国が失速気味なのでどうなるかはわかりません。
激しくギャンブルですよ。

○○○○
そうなんですよねー。私もキャピタルゲイン狙いでカンボジアのコンドはどうかなーと思っていたので、青山さんの意見は激しく同意です。

Hideaki Aoyama
まあ売りたい人は悪い事は言わないと思いますw

○○○○
爆笑。ですねー。いやー、ほんとありがとうございましたー。

Hideaki Aoyama
いえいえ。
これからカンボジアは家賃下落が起きますよ。
既に始まってます

○○○○
なんと!
だとすると、利回り計算なんて難しいですねー。

Hideaki Aoyama
そこですね。
半年前に1200ドルで募集していた物件が今1100ドルで募集してますし、他にも同様の例はたくさんあります。
リノベーション物件も増えてますから、低価格の物件の賃料下落はもっと凄いですよ。
低価格でも中はけっこう綺麗なのがたくさん。
例えばこんなのとか
○○○○
うーん、やはり現地にいないとわからない情報ですねー。

Hideaki Aoyama
現地にいても知らない人の方が多いでしょうw

○○○○
あ、そっかw

○○○○
青山さんは足でかせいでますからねー。情報を。

Hideaki Aoyama
そうですね。毎月1000キロくらいをプノンペンだけで走ってますw

○○○○
すげーw
了解でーす。いやー、やっぱり青山さんに聞いてよかった。めっちゃ参考になりました!!忙しいのにありがとうございましたー!!!!
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以上引用終了。
補足ですが、この会話のお相手はかなりの資産家で、ご自身でかなり高いレベルの投資判断が出来る方です。

と言うことでカンボジアでのコンドミニアム物件の不動産投資に関して投資として見た場合は、私の意見は厳しいと言うことです。
デロイヤルキャッスルは場所がいいですし、お金が余っていて個人で住むならいいと思います。
そして物件を供給する以上にそんな人達が増えれば物件価格は上がっていきます。
つまりキャピタルゲインが狙えるとの事。
さてどうなるか楽しみですね。

以上参考になれば幸いです。

投資家あおやま

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Comments

  1. SECRET: 0
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    プノンペンに住んでる間にあれ程売れた物件は目にしていないですし、ディベロッパーも大手なので個人的にディーキャッスルは買いですが、青山さんの考え方はとても参考になりました^ ^

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  2. SECRET: 0
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    私も物件を見に行きましたが、予想賃料はえらく高いなと思った記憶があります。カンボジアは需要と供給のバランスがそんなに悪いのかなと。
    青山さんに賃料実例を出されてとても参考になりました。
    ありがとうございます。

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  3. SECRET: 0
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    ��GIGIさん
    需給に関して言えば2年ほど前までは、供給不足でしたが、今は完全に供給過剰です。
    ですので、空室がけっこう目立ってきました。
    これから家賃下落が起こると予測しているのはその為です。
    供給過剰の現状でもバンバン建ててますからね。

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